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Comprare un Immobile o investire in un Reits’?

Comprare un Immobile o investire in un Reits’ per investire in proprietà immobiliari o per diversificare il proprio portafoglio?

Se state considerando una proprietà immobiliari per diversificare il vostro portafoglio d’investimento, allora questo articolo è ciò che fa par voi.

Tocchiamo un tema a lungo dibattuto soprattutto, forse la domenica a pranzo coi nostri zii o nonni, i quali ritrovano nel famoso “mattone” l’unico vero investimento da effettuare.

 

1. Perché acquistare un immobile quando ne posso acquistare migliaia?

Gli investimenti immobiliari, che siano in asset reali o finanziari, attraverso singoli fondi o ETF, rappresentano un’ottima soluzione per aumentare il vostro portafoglio investimenti.

I Real Estate Investment Trusts (REITs) sono aziende che posseggono direttamente, operano o finanziano proprietà che producono reddito. Tipicamente si concentrano su proprietà commerciali al posto di proprietà residenziali.
Per intenderci, i Reit’s sono strumenti “veicoli” per l’investimento alternativo all’acquisto di un immobile fisico.

Gli azionisti di un REIT guadagnano una parte del reddito prodotto attraverso l’investimento immobiliare (profitto dalla compravendita o pagamento di cedole periodiche), senza dover effettivamente andare a comprare, gestire o finanziare la proprietà.

Non c’è dubbio che un’esposizione al mercato immobiliare all’interno di un portafoglio più ampio sia una scelta ragionevole. In effetti, questo tipo di asset è generalmente meno volatile dei titoli azionari, e anche meno remunerativi, ma possono offrire dei vantaggi in termini di diversificazione. Bisogna stare attenti, poi, a non confondere i fondi immobiliare con quelli ipotecari. Qualcuno potrebbe pensare che essi offrano comunque un’esposizione al mercato del real-estate ma, a differenza dei fondi immobiliari (che investono nelle società del settore) quelli ipotecari investono in un pool di strumenti di debito chiamati anche mReit’s (mutui).

 

 

2. Alcuni aspetti da considerare per la scelta tra le due opportunità di esposizione al mercato immobiliare

Alcuni aspetti da considerare per la scelta tra le due opportunità:

  • Capitale: per l’acquisto di un immobile fisico l’esborso iniziale è alto rispetto all’acquisto di una quota di un fondo immobiliare. Secondo i dati stimati da Idealista, nella fascia più bassa dove si trova la maggior disponibilità di spesa, ovvero il 26% è quella fino a 119.000,00 euro. Se consideriamo il Vanguard Real Estate Index Fund, che investe nel settore immobiliare di tutto il mondo, la singola quota è prezzata a 159 $.
  • Diversificazione: entrambi le soluzioni immobiliari offrono opportunità alternative ad azioni e obbligazioni o altre asset class.

Nel comparto immobiliare, i Reit’s offrono una diversificazione GLOBALE, e per categoria (residenziale, commerciale luxury) e per area geografica: insomma chi ne ha più ne metta.

Puoi tranquillamente investire nel mercato immobiliare statunitense o cinese dalla tua sedia di casa.
La diversificazione, invece con asset reali è molto più complesso e soprattutto molto più onerosa!
Ma attenzione, in qualità di Beni durevoli per definizione, gli asset immobiliari, che siano essi asset reali o finanziari, sono strettamente correlati al ciclo economico. Sono favoriti durante fasi espansive, mediante agevolazioni al credito e una maggiore disponibilità in termini di costi del capitale.

Nelle fasi recessive del mercato le banche concedono meno facilmente i finanziamenti all’acquisto di immobili e accettano di finanziare basse percentuali (del prezzo di acquisto) mentre avviene il contrario nelle fasi espansive del mercato.
Ecco alcuni elementi da analizzare per valutare l’andamento del mercato immobiliare:

  • il numero di vendite di unità immobiliari;
  • i prezzi di vendita degli immobili;
  • la variazione inflattiva annua;
  • la variazione annua del potere di acquisto dell’impiegato medio

Driver importanti sono anche:

  • la possibilità di ottenere dalle banche il finanziamento all’acquisto;
  • la percentuale massima del finanziamento ottenibile dall’acquirente.

Un’altra funzione importante da tenere a mente è che entrambe le categorie possono trarre beneficio dall’inflazione e aumento dei tassi.

Durante periodi inflattivi, è vero che il potere d’acquisto diminuisce, ma chi possiede un immobile o una quota di un fondo, osserva un aumento del valore del proprio asset o rendita periodica. Ovviamente, è giusto ricordare che nel breve/brevissimo periodo soffrono l’aumento dell’indice dei prezzi, ma come le azioni nel medio/lungo periodo offrono protezione per il vostro portafoglio d’investimento.

Per tal motivo, per quanto concerne la diversificazione tra asset class, i Reit’s e le azioni sono molto correlati, e per simile approccio al ciclo economico, e andamento nei periodi di crescita economica e di alta inflazione.
Nel caso di aumento dei tassi, da un lato il valore intrinseco dell’immobile o quota di un Reits si rivaluta per effetto dell’apprezzamento della moneta locale, ma è pur vero che la relativa domanda soffre per l’aumento del costo del denaro a debito.

Nel caso di tassi bassi, invece è agevolata l’acquisizione di immobili, favoriti proprio da un maggior accesso a mutui a basso costo.

  • Regime fiscale: molte più favorevole per gli asset reali piuttosto che i reit’s. In caso di plusvalenza su immobili fisici la pressione fiscale è del 20%, mentre sul pagamento di fitti mensili, con l’adesione articolari regimi fiscali, l’imposizione fiscale è al 21% oltre ad una serie di detrazioni fiscali per ristrutturazioni o interessi sul mutuo.
    Per i Reit’s invece, sia su capital gain che su dividendi l’imposizione fiscale è sempre del 26;
  • Liquidità: è forse il tema che più interessa agli investitori. È semplice intuire come l’asset reale è per definizione poco liquidi a differenza della negoziazione della quota di un fondo immobiliare. La liquidità e facilità di trasferimento aiuta anche dal punto di vista psicologico. Perché in momenti di panico l’asset reale e molto difficile da trasferire in poco tempo mentre con un semplice click puoi negoziare il tuo Reit’s.

 

 

3. Ma come funziona investire in un Reits’

Ecco alcuni tratti salienti dell’investire in questo settore.

  • I Real Estate Investment Trust devono investire almeno il 75% delle proprie attività in proprietà;
  • Ricavare almeno il 75% dei propri profitti da affitti della proprietà, interessi sui mutui o dalla vendita di proprietà.
  • Pagare almeno il 90% delle entrate tassabili come dividendi agli azionisti.
  • Non avere più del 50% delle proprie azioni possedute da 5 o meno azionisti.
  • La società deve essere gestita da un amministratore fiduciario o da un consiglio di amministrazione.

I Reit’s, come per i fondi azionari, presentano numerosi settori d’attività: self-storage, o ambulatori medici o in piccole unità di business, alberghi, centri commerciali e proprietà residenziali.

 

4. Ma i fondi non sono onerosi ? Ci sono anche gli ETF REIT!

Gli ETF REIT offrono gli stessi benefici di altre tipologie di ETF: un approccio semplice, trasparente ed economico per investire in un gruppo di titoli.

Gli ETF REIT replicano gli indici dei REIT azionari in modo tale da poter avere profitto dal rendimento di intere proprietà di mercato al posto di scommettere su qualche società immobiliare. Inoltre, il riconoscimento internazionale dei REIT ha reso possibile lo sviluppo di ETF a basso costo su proprietà globali.

Tipicamente il TER di un ETF REIT è intorno allo 0,20% e 0,60%, rispetto ai Fondi Immobiliari che invece si attestato tra l’1,5% e 2,00%. Costi, che per quanto possano essere onerosi, non sono minimamente paragonabili a quelli dell’acquisto di un immobile fisico, e soprattutto allunga il time to return dell’investimento.

Ecco a voi due spunti riflessivi a riguardo …

 


Fonte: justetf.com

Antonio Mautone
a.mautone@investimentocustodito.com

Antonio, Laureato in Scienze Economiche e Finanziarie Internazionali presso l’Università degli Studi di Napoli – Parthenope, specializzato in “Mercati e strumenti finanziari” con approfondite conoscenze in Scenari Macroeconomici, Politica Economica Internazionale, Management Internazionale e Diritto Internazionale, studia e analizza contesti macroeconomici e dei mercati finanziari per modellare in modo efficiente le strategie di Asset Allocation e scelte di Portafoglio. E' analista e editor di Investimento Custodito.



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