12 Giu 4 modi per comprare la tua casa: con quale guadagni di più?
4 metodi per comprare la tua casa:
quale conviene di più?
L’acquisto della casa è il sogno di tantissimi italiani, ma rappresenta un forte vincolo alla crescita del capitale. Occhio a non fare errori, il tema è delicato e la decisione finanziaria è importante. Valuta bene questi aspetti per evitare di porre fine alla crescita del tuo portafoglio.
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Quando si tratta l’acquisto della casa di proprietà viene subito da pensare:
acquisto con il mutuo o con i miei soldi?
A volte la soluzione del mutuo è una scelta obbligata, ma quando invece abbiamo la liquidità necessaria all’acquisto, spesso si preferisce comprare cash. Perchè non si vogliono regalare soldi alla banca attraverso il mutuo, pensando di risparmiare.
Ma è davvero una scelta corretta?
Analizziamo 4 modalità di acquisto per capirlo…
#1: Acquisto Cash
Utilizzando la tua liquidità non paghi gli interessi sul debito.
Pensi di comprare a “costo zero”.
Ma in realtà sostieni un costo opportunità importante che non tieni in considerazione.
Infatti, anche il mancato guadagno sui mercati è un costo da sostenere, solo che non lo percepisci come uscita.
“Eh ma sui mercati non ho un guadagno sicuro”
Sbagliato!
Se investiamo in modo corretto abbiamo altissime probabilità (>95%) di essere premiati nel lungo periodo.
Quindi utilizzare i tuoi soldi ti costa più degli interessi sul debito, proprio perchè il loro rendimento alternativo sui mercati sarebbe maggiore!
Ecco che il debito si presenta come una soluzione potentissima per realizzare i propri sogni, senza rinunciare agli obiettivi a lungo termine, accelerando la creazione della ricchezza.
Quindi, non usare i tuoi soldi, ma sfrutta la leva: come?
#2: Mutuo + Anticipo Cash
Utilizzando il mutuo, mantieni inalterato il tuo portafoglio di investimento, ad eccezione della quota riservata all’anticipo.
Ogni anno pagherai gli interessi sul debito e la quota capitale, ma avrai un premio sui mercati in funzione della tua asset allocation.
E’ chiaro che questo deve essere consistente, e per questo è necessario investire solo in asset con un reale premio sui mercati, eliminando ogni forma di scommessa.
Se, invece, non investi sui mercati, o non hai un premio definibile ex-ante, faresti meglio ad acquistare cash.
Finchè E(r)>TAEG (TAEG del mutuo=Interessi + Costi accessori), il mutuo è senza dubbio conveniente.
Ma devi rispettare queste 2 condizioni…
Gestisci il servizio del debito
Il servizio del debito segue criteri reddituali, non patrimoniali.
Devi evitare che l’impegno finanziario vada ad intaccare il tuo tenore di vita.
Nel caso in cui sottoscrivi un mutuo a tasso variabile, inoltre, devi porre attenzione alla possibile tensione finanziaria in caso di aumento dei tassi.
In ogni caso, per gestire il mutuo in modo sano, la tua rata non dovrebbe superare un terzo del tuo reddito.
L’altra condizione, invece, è legata al tuo portafoglio…
ROIC > i
Perchè la leva sia conveniente devi necessariamente avere un premio sui mercati che superi il costo del debito.
Ti serve un portafoglio che generi rendimenti medi soddisfacenti e con un grado di affidabilità molto elevato.
Ad esempio, un BTP che ti rende il 3% non è sufficiente perchè andrebbe a malapena a coprire il costo per interessi.
Un portafoglio multi-asset, invece, può essere una buona soluzione per:
- Avere E(r)> 5%
- Gestire il rischio di mercato
Come vedi, acquistare a debito, è efficiente e crea valore nel tempo, accelerando la costruzione della tua ricchezza.
Possiamo quindi evitare anche di pagare l’anticipo Cash?
#3: 80% Mutuo + 20% CL
Mettendo a pegno i tuoi titoli puoi ottenere un prestito agevolato per pagare l’anticipo:
- Riduci il costo per interessi (perchè fornisci una garanzia alla banca)
- Paghi solo gli interessi; il Lombard non prevede una “rata”
- Sposti il rimborso del debito al futuro, finchè pagherai gli interessi annui – in questo modo il debito verrà eroso dall’inflazione
Il costo per interessi è dato da: Euribor a 3 mesi+ spread.
E’ fondamentale che lo spread sui tassi di interesse rimanga contenuto, altrimenti non si genera valore.
Se abbiamo quindi un basso spread, il Credit Lombard è efficiente perchè:
- Condividi il rischio del tuo portafoglio con un altro soggetto
- Il rendimento per rischio assunto cresce
- Il risparmio della quota capitale puoi investirlo sui mercati
Ma allora perchè non fare tutto Lombard?
E’ possibile?
In linea di massima è una soluzione percorribile, ma…
- Ti esponi in toto al rischio rialzo dei tassi – anche se nel lungo periodo ci attendiamo tassi in linea all’inflazione + spread
- Non puoi chiedere un Lombard al di sopra del tuo capitale a garanzia
- Può avere senso se compri casa in momenti di elevati tassi di interesse e se hai un grosso capitale
Solitamente è meglio fare il mutuo, anzi…
…e veniamo al quarto metodo, quello con cui puoi guadagnare di più…
#4: 100% mutuo
Se hai la possibilità di accedere al mutuo al 100% del valore dell’immobile, questa strada è ancora più efficiente.
Infatti, se i tassi di interesse sono molto bassi, può essere molto conveniente.
Immagina quanto valore puoi generare bloccando un tasso fisso sul debito all’1,5%, per trent’anni!
Tuttavia, potresti veder crescere in modo eccessivo i tuoi impegni finanziari.
Inoltre, se chiedi un mutuo al 100%, la banca potrebbe alzarti il tasso di interesse.
Non è quindi sempre percorribile questa strada, ma solo in determinate circostanze.
La soluzione ibrida mutuo+Lombard rimane quindi più realizzabile per tutti e in qualsiasi momento.
