Comprare casa non è mai stata una scelta peggiore

investimento-immobliareOggi sono qui per parlarti di uno degli investimenti più classici (e più sbagliati, oggi) che un italiano medio possa fare.

Facciamo un salto in avanti di circa quarant’anni e immagina di aver appena incassato la tua liquidazione. E anche quella del tuo coniuge.

Finalmente, dopo tanto lavoro, la meritata soddisfazione.

C’è un problema, però, che devi subito risolvere:
“Come impiego tutta questa liquidità?”

Sicuramente, non è ne conveniente ne logico lasciare questi soldi a far la muffa in qualche conto corrente – o peggio, sotto le lenzuola del mio bel materasso: il costo del denaro, l’inflazione, l’imposta di bollo, le commissioni che la mia banca mi applicherà andranno ad erodere, anno per anno, il mio capitale, senza che questo si possa rivalutare in nessun modo.

Resta un’unica alternativa, per evitare di avere la certezza di non perdere i miei soldi: ovvero, investire.

(E ti ho già spiegato che il modo più semplice per non perderli, questi soldi, sia investirli).

Premesso questo, vediamo qual è il miglior modo per gestire questa bella sommetta di denaro, senza buttarli nel cesso possibilmente, ma seguendo il metodo InvestimentoCustodito® e le sue regole.

 

Prima regola di ogni investimento: NON PERDERE SOLDI

Seconda regola: GUADAGNARCI

 

Qual è, dopo il conto corrente o il titolo di stato, l’investimento più classico che un italiano medio compie, per se e per il futuro dei propri figli?

 

Ma è ovvio, amico: la casa!
Una bella casa nel centro di Roma (o Milano), che tuo figlio/a potrà utilizzare sena spese per l’università e che nel frattempo affitterai garantendo una bella rendita mensile.

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Un vero affare, giusto?

Premessa: non stiamo parlando dell’acquisto della prima casa, al quale sono legate valutazioni più strettamente personali ed affettive. Stiamo parlando di acquistare una casa per trarre un profitto: affitto e rivendere l’immobile ad un prezzo superiore. Come se fosse un azione (dividendi e capital gains).

Quindi, diviene un vero e proprio investimento.

Rispetta le regole nostre? Warren Buffet farebbe mai questo investimento? O ci sputerebbe in un occhio?

Quanto conviene questa operazione finanziaria? E’ più conveniente di un classico investimento in azioni e/o obbligazioni? Vediamo.

In genere, i sostenitori dell’investimento immobiliare portano con loro tre teorie fondamentali per convincerti a comprare:

  1. ” La casa la vedi, è un bene fisico. Azioni e Obbligazioni no” (che poi, detto tra  noi,  è il motivo numero uno per cui un investitore decide di acquistare un appartamento anziché quote di un fondo comune).
  2. “Il mercato immobiliare è sempre in crescita nel lungo periodo!”
  3. “La casa la rivendi quando vuoi”

Queste sono verità molto, ma molto, parziali. Che una persona esperta – e che ne capisce – si rende conto di quanto siano PARZIALI.

Cominciamo dalla numero uno, bene tangibile e che ogni giorno vedi (e pulisci).

E’ vero che la casa è un bene tangibile, fisico, ma è anche vero che oggi è uno dei beni più tassati in assoluto.

Le imposte che gravano sulle case sono imposte patrimoniali: tradotto, non dipendono dal reddito e, quindi, se guadagni zero o sei disoccupato, le tasse sulla casa le paghi eccome. Lo stato non sene frega quanto tu incassi a fine mese, l’Imu lo vuole pagato lo stesso.

Vogliamo poi parlare delle spese che genera un appartamento? Condominio, ristrutturare, verniciare, giardino.

E vogliamo parlare del problema più grande in assoluto: SCEGLIERE L’INQUILINO. 

Nessuno ci dice che quello che ci metteremo in casa nostra non sia una persona lurida o una persona che ci distrugge casa in meno di due mesi. Metti poi le continue richieste di verniciare, cambiare mobili, cucine, lavatrici. Le chiamate alle due di notte per la caldaia che spande.
E se poi ti trovi quello che non ha una lira manco in croce per pagare? Se ti trovi quello che paga ogni morte di papa o che sparisce da un giorno all’altro lasciandoti la casa sfitta?affittasi

Non so tu, ma io preferirei un bel fondo diversificato flessibile. Meno rotture di scatole.

Andiamo al secondo problema. “Il mercato immobiliare è sempre in crescita”.

Chi sostiene questa tesi pensa che l’immobile sia un investimento sicuro, redditizio, che tu possa riuscire (sempre) a rivendere ad un prezzo maggiore, trascorsi un pò di anni.

Guarda, non ti vorrei rispondere a questa tesi citandoti dati e numeri, ma ti vorrei far parlare direttamente con chi ha comprato casa dieci (e dico DIECI ANNI FA) nel centro di Roma o Milano ed oggi si trova a perdere gran parte del proprio investimento: ma siccome sono un professionista, ti cito dati e numeri.

 

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Questi sono i dati dei prezzi immobiliari nei due comuni principali italiani: una decrescita senza fine (quando alcuni commentatori economici davano per certa una ripresa nel 2016). Prezzo in continuo crollo dal 2008, anno della famosa bolla dei mutui sub-prime americani.

“Eh si, ma in passato l’immobiliare ha dato grandi soddisfazioni: mio nonno aveva comprato una casa a 200.000 euro fuori Roma e la rivenduta a 400.000!”

Devo rispondere a questa obiezione che sicuramente ti starà balenando in testa: guarda questo grafico che indica l’andamento delle compravendite residenziali dal 1985 ad oggi (maggiori compravendite significano maggiore domanda, quindi spinta in alto dei prezzi):

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Una crescita costante, seguita dal crollo di cui ti parlavo prima.

Perchè il prezzo degli immobili è cresciuto a dismisura negli anni ’70-’80, per poi crollare amaramente?

E’ possibile che il trend rialzista possa ricominciare?

Il movimento dei prezzi degli immobili – non essendo beni produttivi – è legato a doppia mandata a quello dei prezzi in generale: vale a dire all’inflazione.

La tua casa non si rivaluta nel tempo: anzi, a rigor di logica, dovrebbe perdere valore nel corso degli anni, vista la normale degradazione fisica e il fatto che questa diventi sempre più obsoleta dal punto di vista tecnologico.

Investire in una casa, se ci pensi bene, è come investire in un’automobile: entrambe sono dei beni fungibili ed entrambe perdono valore nel tempo, se non spendi camionate di soldi in manutenzione.

Ma allora come hanno fatto gli immobili a rivalutarsi così tanto nel tempo?
Te l’ho già detto, grazie all’aumento dei prezzi in generale: grazie alla crescita costante dell’inflazione dagli anni ’60 fino agli anni ’90.

Cattura

E oggi, se hai seguito i dibattiti economici e politici, sai che l’inflazione rasenta lo 0,2% annuo: una manna dal cielo, in alcuni casi.

Ma non è una cosa positiva per il tuo immobile, il quale nel tempo perderà valore (per forza di cosa), a causa della degradazione fisica.

“E non c’è speranza che l’inflazione risalga negli anni a venire e il mio immobile aumenti di prezzo?”

Purtroppo, non è un’eventualità che gli “operatori” (gli addetti al settore) ritengano possa avvenire da qui ai prossimi anni: ti riporto il grafico dell’inflation swap forward 5y5y.

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L’inflation swap forward 5Y5Y è il tasso di inflazione che gli operatori si attendono per i prossimi 5 anni, tra 5 anni: detto in parole povere, è il tasso di inflazione che ci si aspetta di avere tra circa dieci anni.

Come puoi ben vedere, è un tasso rivisto costantemente a ribasso, poco più alto (per l’Eurozona) rispetto al tasso di inflazione attuale.

 

Tradotto, il prezzo degli immobili resterà fermo, o addirittura scenderà, per parecchi anni a seguire

 

Sfatiamo l’ultimo mito legato all’acquisto di un immobile. “La casa la vendi quando vuoi”

Questa è l’unica falsità totale. Il grande limite, il peggiore, dell’investimento immobiliare è la sua liquidabilità. Quanto tempo intercorre tra l’affissione del cartello vendesi e l’effettiva cessione del bene?

Se siamo fortunati, se la casa si trova in un posto strategico, ci potrebbero volere anche solo pochi mesi.

Se siamo sfortunati, anche anni. E la necessità di liquidità ci potrebbe spingere a cedere la casa ad un prezzo stracciato, a sconto, pur di recuperare in fretta parte del capitale.

Quanto tempo è necessario per liquidare un azione o un fondo?
Un giorno.
Tre.
Al massimo una settimana.salvadanaio-k6ab-672x351ilsole24ore-web

 

Quindi? Investo o no nel mattone?

Siamo quasi alla fine (articolo un po lungo, lo so, ma questo è il cuore del blog!): ho promesso che per ogni investimento ERRATO dimostro che non è stata seguita una regola del mio metodo. Cosa che farò anche qui.

In realtà, abbiamo visto anche il problemuccio dell’orizzonte temporale, che, essendo i cicli immobiliari molto lunghi, non viene sempre rispettato a pieno. Ma il grande errore nel comprare una casa e trattarlo come investimento è questo:

DIVERSIFICAZIONE ZERO.

Per non finire come gli obbligazionisti di Banca Etruria a gridare allo scandalo  fuori dal parlamento o nel primo talk show, il primo passo da fare è DIVERSIFICARE. Tradotto, tante uova nello stesso paniere. Invece, acquistando la mia bella casa con vista mare, mi espongo al rischio specifico massimo. Rischio di un solo settore. Di un solo paese. Di un solo fallimento.

Metti caso tu che decida di comprare la tua bella casa a Sharm el Sheik, vista mare, da affittare a flotte e flotte di turisti tutto l’anno, in cui poterti fare grandiose vacanze: e metti caso che l’Egitto diventi – toh, guarda il caso – meta scartata dal 97% della popolazione mondiale per il pericolo terrorismo.

Che fine fa il tuo investimento?
Datti una rosposta da solo.
Ecco il problema della diversificazione nell’investimento immobiliare.

Cattura

 

I grandi investitori immobiliari, quando investono, lo fanno attraverso complesse e complete diversificazione: cioè acquistano nel centro di Milano, di Parigi, di Londra, di Dubai. Ma, a meno che tu non abbia a disposizione i milioni – e in caso di invito a contattarmi subito, possiamo fare grandi cose insieme – questo tipo di operazione non si può fare.

Arriviamo al dunque.

E’ vero che il mercato immobiliare ha dato grosse soddisfazioni, sopratutto negli anni settanta/ottanta, con lauti rendimenti e plusvalenze da capogiro.

 

Ma erano altri tempi. Tempi in cui l’inflazione galoppava. Tempi in cui si costruiva, ci si espandeva. Colate di cemento su colate di cemento. Oggi siamo nel’era dei tassi zero, della deflazione, o meglio della stag-deflazione (non crescono ne l’economia e ne i prezzi). Un investimento immobiliare può trasformarsi in una tragedia, se non valutato attentamente.

 

L’investimento immobiliare deve rispettare le classiche regole, valevoli per qualsiasi altro investimento ( se non l’hai ancora fatto, scarica il tuo e-book gratuito qui, dove approfondire l’argomento):

  • Diversificazione
  • Lungo termine (in questo caso, lunghissimo)
  • Gestione del rischio
  • Gestione delle emotività

Se non le rispetta, non è un investimento da portare avanti.
Il mondo è cambiato. Oltre il mattone c’è di più!

 

Gabriele Galletta

 

 

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